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法官说法│入住的房屋被法院查封了怎么办?

发布时间:2021-12-22 09:09:23


说起人生喜事

买房算是一件

开开心心置办房屋

生活有了新盼头

谁想到

辛苦装修后刚入住

房子就被法院执行局查封了

这是怎么回事?

小飞在舅舅公司工作,2017年9月,小飞的舅舅通过熟人介绍向房地产开发公司老板支付了全部房款,并让小飞到房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。2018年年底开发商交房后,小飞一家人开开心心装修入住。自从买了房子,老婆孩子不用再跟着自己漂泊,小飞在舅舅公司工作就更加卖力了。2020年8月,一纸法院的查封公告打破了小飞一家平静的生活,经了解,原来房子还登记在房地产开发公司名下,该公司对外欠债未还,法院执行局查封了该房屋。小飞向法院执行局提出执行异议被驳回后,又提起本案诉讼,要求法院判决不得执行其购买的房屋。

小飞与房地产开发公司于2017年9月签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定,自成立时生效。2018年年底,小飞在案涉小区物业办理入住手续后即开始装修房屋,购买家具、家电,开通水、电,上述行为均发生在2020年8月法院查封涉案房屋之前。小飞装修房屋、购买家具、家电等行为可以证明小飞购买涉案房屋是为了居住,且小飞名下无其他用于居住的房屋。房地产开发公司在与小飞签订《商品房买卖合同》的当天即向小飞出具房款收据,视为该公司认可小飞舅舅向公司法定代表人支付款项的行为系支付涉案房屋全部购房款。涉案房屋所在小区系XX县问题楼盘,该小区目前无法办理房产登记手续有多种原因,不能归责于买受人。根据本案查明的事实,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定,小飞所提交的证据可以排除执行。最终,法院判决不得执行涉案房屋。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

一、购房者在购买期房时,应尽量选择专业规范的房地产开发企业,签订正式的商品房预售或销售合同(小诀窍:签订合同前可要求查看商品房预售许可证,签订合同后可到房管部门查询合同是否备案)。

二、合同签订后,应积极履行合同义务,按照合同约定支付房款,并督促开发商及时交付房屋,办理过户登记。履约过程中,注意留存交纳房款的资金往来凭证以及装修购买家具、家电的发票。发生争议后,应积极通过诉讼等形式维护自身合法权益。

三、在购房者的房屋被查封时,法院保护购房者的要件之一是“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此,如果购房者明知房屋存在无法过户的风险而购买,将可能被法院认定为属于自身原因导致未办理过户登记,因而无法得到法律的优先保护。


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